Právník, nebo ChatGPT? Kdo smí makléři psát smlouvy

§ 1 a 2 zákona o advokaciiCo je právní služba a kdo ji smí poskytovat

Právní službou je zastupování v řízení před soudy a jinými orgány, obhajoba v trestním řízení, udělování právních porad, sepisování listin, zpracování právních rozborů a jiná právní pomoc, jsou-li vykonávány soustavně a za úplatu.

§ 1 odst. 2, zkráceno

• Právní služby poskytují advokáti (§ 2 odst. 1). Výjimky má jen ten, komu je svěřuje zvláštní zákon: notáři, soudní exekutoři, patentoví zástupci, daňoví poradci a další. Realitní makléř mezi nimi není.
• Neoprávněné osobě je zakázáno právní služby nabízet i poskytovat a zakázané je i jejich zprostředkování od neoprávněné osoby (§ 2 odst. 3).
• Rozhodují dva znaky: soustavnost a úplata. Jednorázová rada kamarádovi právní službou není. Kupní smlouvy, které realitní kancelář připravuje u každého obchodu, ano.
• Úplatu nelze obejít tím, že smlouva „je zdarma“. Je součástí služby, za kterou klient platí provizi.

§ 52d zákona o advokaciiPokuty za neoprávněné právní služby

Přestupky projednává Ministerstvo spravedlnosti. Pro makléře je důležité hlavně písmeno c): nemusí smlouvu psát sám. Stačí, když klientovi za úplatu „zajistí právní servis“ od někoho, kdo k němu oprávnění nemá, například od právníka bez advokátní licence nebo od AI platformy.

Reálnějším rizikem než pokuta je spor. Klient, který přijde o peníze kvůli vadné smlouvě, bude argumentovat tím, že makléř poskytl právní službu, ke které nebyl oprávněn, a ze které mu odpovídá.

praxeSmlouva z ChatGPT od makléře: typické situace

• Kupní smlouva připravená makléřem s pomocí AI a předaná klientům k podpisu. Je to sepis listiny pro klienta, soustavně a za úplatu. Že text napsal model, na povaze činnosti nic nemění.
• „Kontrola“ smlouvy protistrany přes AI s výsledkem předaným klientovi jako doporučení, co podepsat a co ne. Jde o právní poradu nebo rozbor v konkrétní věci.
• Rezervační smlouva. Běžně ji připravuje realitní kancelář jako součást zprostředkování, hranice tu není ostrá. Bezpečný postup je mít vzor od advokáta a měnit v něm jen obchodní údaje: strany, nemovitost, cenu, lhůty.
• Vyplnění vzoru od advokáta daty z obchodu, ať už ručně nebo s pomocí AI. To je v pořádku, obsah smlouvy určil advokát.
• Obecné vysvětlení, jak probíhá úschova nebo vklad do katastru. Obecná informace právní službou není.

Pravidlo, které funguje: AI smí makléři pomáhat s podklady, s komunikací a s vyplňováním. Obsah smlouvy a radu v konkrétní věci má dát někdo, kdo je k tomu oprávněný a pojištěný.

Česká advokátní komora, září 2026Stanovisko ČAK k umělé inteligenci a online platformám

Představenstvo České advokátní komory v září 2026 přijalo stanovisko k vymezení pojmu právní služby ve vztahu k využívání umělé inteligence a online platforem a k používání AI advokáty. Nahradilo stanovisko z roku 2023. Klíčová věta podle Advokátního deníku zní:

„samotné použití technologie nemění právní povahu poskytované činnosti“

stanovisko představenstva ČAK, září 2026

Kdy je AI nástroj právní službou

• Platformy, které se prezentují jako „AI právník“, „online advokát“ nebo „virtuální právník“ a nabízejí se jako právní služba nebo takový dojem vzbuzují.
• Služby, které pro uživatele dělají konkrétní právní úkony: generují žaloby, analyzují smlouvy, dávají právní rady v jeho věci.
• Naopak právní databáze, obecné nástroje na práci s textem, nástroje na podporu práce advokátů, vzorové listiny a obecné právní informace právní službou za podmínek stanoviska nejsou. Hranice vede mezi obecnou informací a individualizovanou radou v konkrétní věci.

Co platí pro advokáty, kteří AI používají

• Advokát se použitím AI nezbavuje odpovědnosti za poskytnutou právní službu. Odkaz na chybu nástroje není obrana.
• Výstupy musí ověřovat s ohledem na schopnosti a rizika nástroje. Odborný úsudek nesmí nahradit doporučení modelu.
• Klientská data smí do AI nástrojů jen se smluvními a technickými zárukami: důvěrnost, vyloučení trénování na datech, přiměřená doba uchování, zabezpečení.
• Informovat klienta o použití AI ani získat jeho souhlas už podle nového stanoviska povinné není. Lze si to sjednat ve smlouvě.

Pro realitní trh to znamená dvě věci. Proptech, který klientům bez advokáta nabízí „AI kontrolu kupní smlouvy“, poskytuje podle stanoviska právní službu. A advokát, který smlouvu pro váš obchod připraví s pomocí AI, za ni ručí úplně stejně jako bez ní.

§ 2 odst. 3 a § 52d písm. c)AI právník v nabídce realitní kanceláře

• Realitní kancelář, která klientům nabízí „právní servis“ přes AI platformu nebo přes vlastního právníka bez advokátní licence a nechává si za to platit, ať samostatně nebo v provizi, se vystavuje riziku pokuty za zprostředkování neoprávněné právní služby.
• Interní AI nástroj, který makléři pomáhá s prověrkou listu vlastnictví, s podklady nebo s komunikací, právní službou klientovi není. Je to pracovní nástroj makléře.
• Než do nabídky zařadíte cizí „právní“ službu, ověřte, kdo za ní stojí: advokát nebo advokátní kancelář zapsaná v seznamu ČAK, nebo jen software.

zákon č. 39/2020 Sb.Co k tomu říká zákon o realitním zprostředkování

Zákon o realitním zprostředkování s dělbou práce mezi makléřem a advokátem počítá. Právní služby a úschovu řadí mezi věci, které makléř zprostředkovává, ne poskytuje.

• § 3: součástí realitního zprostředkování je zpravidla i zprostředkování právních služeb a úschovy.
• § 4: úschovu makléř k zajištění plnění z realitní smlouvy sám nabízet nesmí, jen ji zprostředkovat u banky, notáře, advokáta nebo exekutora. Peníze smí přijmout jen za přísných podmínek. Porušení stojí až 500 000 Kč.
• § 12: makléř musí zájemce informovat o závadách a omezeních, o kterých věděl nebo měl vědět. Když AI při čtení listu vlastnictví přehlédne zástavní právo nebo plombu, kterou měl makléř zjistit, odpovídá makléř.
• § 13: při pochybnostech musí makléř prokázat, že zájemce s dokumenty seznámil. AI shrnutí poslané klientovi to nenahradí, archivujte, co klient skutečně dostal.
• § 7 a 8: povinné pojištění kryje odpovědnost ze zprostředkování, nejméně 1 750 000 Kč na pojistnou událost. Zda by pojišťovna plnila i škodu z neoprávněně poskytnuté právní služby, si ověřte v pojistných podmínkách. Spoléhat se na to nedoporučujeme.

občanský zákoník, zákon o advokacii, směrnice 2024/2853Kdo platí, když AI udělá chybu

• Makléř odpovídá ze smlouvy o realitním zprostředkování a podle § 2950 občanského zákoníku: kdo se hlásí k odbornému výkonu jako příslušník povolání, odpovídá za škodu způsobenou nepravdivou nebo neúplnou informací nebo škodlivou radou danou za odměnu. Makléř, který klientovi předá chybné AI shrnutí smlouvy jako svou radu, do této situace spadá.
• Advokát odpovídá klientovi za škodu podle § 24 zákona o advokacii a má povinné pojištění odpovědnosti. Odpovědnosti se zprostí, jen pokud prokáže, že škodě nemohl zabránit ani při vynaložení veškerého úsilí, které lze požadovat. Odkaz na AI mezi takové důvody nepatří.
• Dodavatel AI v obchodních podmínkách odpovědnost za správnost výstupů obvykle vylučuje. Nová směrnice o odpovědnosti za vadné výrobky (EU) 2024/2853, kterou mají státy převzít do 9. 12. 2026, sice řadí software a AI mezi výrobky, kryje ale újmu na zdraví, škodu na majetku a ztrátu dat. Čistě finanční škodu z vadné smlouvy nekryje.
• Klient, který si smlouvu napíše sám přes ChatGPT, nese riziko sám. Nikdo mu neručí.

Že model umí přesvědčivě vymýšlet, ukazují i soudy. V americkém případu Mata v. Avianca (2023) byli advokáti sankcionováni za podání s neexistujícími rozhodnutími, která jim „našel“ ChatGPT. Ve smlouvě o koupi bytu se stejná chyba projeví jako neexistující ustanovení, špatná lhůta nebo přehlédnuté právo třetí osoby.

AI nemá pojištění ani kárnou odpovědnost a její dodavatel ve smlouvě odpovědnost vylučuje. Když kupující přijde o miliony, bude žalovat makléře nebo advokáta, ne model.

GDPR a mlčenlivostData klientů v AI nástrojích

• Kopie občanského průkazu, list vlastnictví s rodným číslem nebo návrh kupní smlouvy do bezplatné verze chatbota nepatří. Používejte firemní verze se smlouvou o zpracování osobních údajů a vypnutým trénováním na vašich datech.
• Do nástroje vkládejte jen to, co úkol opravdu vyžaduje. Ke shrnutí listu vlastnictví rodné číslo nepotřebujete.
• Údaje o podezřelém obchodu a jeho oznámení podléhají mlčenlivosti podle § 38 AML zákona a do žádného AI nástroje nepatří.
• Dodavatele AI doplňte do informací o zpracování osobních údajů pro klienty a do záznamů o činnostech zpracování.

shrnutíCo makléř s AI smí a co ne

V pořádku

• Texty inzerátů, e-maily a příprava podkladů s kontrolou faktů proti listu vlastnictví, PENB a výkresům.
• Prvotní prověrka listu vlastnictví, kterou makléř sám ověří.
• Vyplnění vzoru smlouvy, který připravil advokát, daty z obchodu.
• Obecné informace klientovi o průběhu prodeje, úschovy a vkladu.
• Zprostředkování advokáta nebo notáře, který smlouvu připraví a ručí za ni.

Riziko

• Sepis kupní nebo nájemní smlouvy pro klienty, s AI i bez ní.
• Rada klientovi, co ve smlouvě protistrany podepsat a co ne.
• Nabídka „právního servisu“ přes AI platformu nebo přes osobu bez oprávnění.
• Vlastní úschova peněz mimo pravidla § 4 zákona o realitním zprostředkování.
• Osobní údaje klientů v bezplatných AI nástrojích.

kontrolní seznamPostup pro realitní kancelář

1. Vzory od advokáta. Rezervační smlouvu a další dokumenty, které připravujete sami, mějte ve vzoru od advokáta a měňte jen obchodní údaje.
2. Smlouvy k obchodu připravuje advokát nebo notář. Makléř dodá strukturované podklady, advokát odpovídá za právo.
3. Interní pravidlo pro AI na jednu stranu: schválené nástroje, co se do nich nesmí vkládat, kdo kontroluje výstupy.
4. Firemní licence AI nástrojů se zpracovatelskou smlouvou a vypnutým trénováním.
5. Kontrola faktů v každém AI výstupu, který jde ke klientovi.
6. Archiv dokumentů, které klient dostal, kvůli důkaznímu břemenu podle § 13.
7. Žádný „AI právník“ v nabídce bez advokáta, který za službu odpovídá.

Kupní smlouvu, úschovu i návrh na vklad pro vaše obchody připravíme my. Makléř pošle rezervační smlouvu a podklady, za smlouvu ručí advokát. Pokud chcete vzory dokumentů nebo interní pravidlo pro AI na míru vaší kanceláři, napište nám.

FAQČasté otázky makléřů

Smí realitní makléř sepsat kupní smlouvu?

Soustavný sepis listin pro klienty za úplatu je právní služba vyhrazená advokátům a osobám, kterým ji svěřuje zvláštní zákon. Makléř smí sepis smlouvy zprostředkovat u advokáta nebo notáře, s čímž počítá § 3 zákona o realitním zprostředkování.

Když smlouvu napíše ChatGPT, je to jiné?

Ne. Podle stanoviska ČAK ze září 2026 samotné použití technologie nemění právní povahu činnosti.

Co když smlouvu klientovi dám „zdarma“?

Úplata nemusí být samostatná. Je-li smlouva součástí služby, za kterou klient platí provizi, je placená.

Smím použít vzor smlouvy z internetu nebo od AI?

Vzorové listiny podle stanoviska ČAK právní službou nejsou. Jejich přizpůsobení konkrétnímu obchodu pro klienta ale už ano. Bezpečné je pracovat se vzorem od advokáta a měnit jen obchodní údaje.

Musí mi advokát říct, že při práci použil AI?

Podle nového stanoviska ČAK ne. Za výsledek ale odpovídá stejně, jako kdyby AI nepoužil.

Kryje chybu AI moje pojištění makléře?

Pojištění podle zákona o realitním zprostředkování kryje odpovědnost ze zprostředkování. Jak by pojišťovna posoudila škodu z neoprávněně poskytnuté právní služby, záleží na pojistných podmínkách. Ověřte si je u své pojišťovny.