AI Act pro realitní makléře a kanceláře

čl. 113 a Digital OmnibusOd kdy co platí

Nařízení se zavádí postupně. V červenci 2026 ho změnilo nařízení (EU) 2026/1744, tzv. Digital Omnibus, účinné od 27. 7. 2026. Odložilo hlavně povinnosti pro vysoce rizikové systémy, přidalo přechodnou lhůtu pro strojové označování AI obsahu a dva nové zákazy. Ostatní termíny zůstaly.

Omnibus AI Act nezrušil. Odložil jen část o vysoce rizikových systémech. Pro realitní kanceláře je dnes nejdůležitější čl. 50: označování chatbotů a AI upravených fotek, který platí od 2. 8. 2026.

čl. 2 a 3Kdy se vás AI Act týká

• Zavádějící subjekt (deployer) je každý, kdo systém AI využívá v rámci své pravomoci, tedy pod svou kontrolou, s výjimkou osobní neprofesionální činnosti (čl. 3 bod 4). To je realitní kancelář i makléř na IČO, který si ChatGPT platí sám.
• Výjimkou je jen čistě osobní neprofesionální činnost fyzické osoby (čl. 2 odst. 10). Makléř, který přes ChatGPT píše inzerát, ji nesplňuje, i když používá svůj soukromý účet.
• Poskytovatel (provider) je ten, kdo systém AI vyvine nebo si ho nechá vyvinout a uvede ho na trh nebo do provozu pod svým jménem nebo ochrannou známkou (čl. 3 bod 3). Do této role se může dostat i kancelář, například když si nechá na míru postavit chatbota a spustí ho na webu pod svou značkou.
• Rozhodující není, jak drahý nebo chytrý nástroj je, ale k čemu ho používáte. Stejný jazykový model je při psaní inzerátu bez zvláštních povinností, ale při hodnocení uchazečů o práci jde o vysoce rizikové použití.

čl. 4Gramotnost v oblasti AI

Od 2. 2. 2025 musí poskytovatelé i zavádějící subjekty přijímat opatření, aby v co největší možné míře zajistili dostatečnou gramotnost v oblasti AI (hovorově AI gramotnost) u svých zaměstnanců i dalších osob, které systémy AI používají jejich jménem. Digital Omnibus povinnost od 27. 7. 2026 dál zmírnil: kancelář má přijmout opatření na podporu gramotnosti v oblasti AI svých lidí a nemusí zaručit, že každý dosáhne určité úrovně.

Co to znamená v kanceláři

• Do opatření zahrňte i spolupracující makléře na IČO a asistentky. Jednají jménem kanceláře a za chybu v AI výstupu odpovídá klientovi kancelář.
• Stačí přiměřené opatření: krátké interní školení, jednostránkové pravidlo, co se do AI smí a nesmí vkládat a kdo kontroluje výstupy, a seznam schválených nástrojů.
• Školení si doložte, například prezenční listinou nebo záznamem v interním systému. Při kontrole nebo sporu o škodu způsobenou AI výstupem to bude první, na co se kontrolor nebo soud zeptá.

Jako základ školení můžete využít náš bezplatný online kurz AI gramotnosti pro makléře „Jeden den makléře s AI“ v Akademii Dr. Bacon. Za 60 minut provede jedním pracovním dnem makléře s AI: inzerát, osobní údaje klienta, vizualizace, chatbot. Ukáže, co do AI patří, co ověřit a co označit. Na konci je test a osvědčení o absolvování, které si můžete založit jako doklad o školení.

Nařízení za tuto povinnost nestanoví konkrétní výši pokuty, sankci ale může zavést český zákon (čl. 99 odst. 1). Bez doložených opatření se ale těžko obhájíte, když makléř pošle klientovi chybný AI výstup nebo vloží osobní údaje do nástroje, kam nepatří.

čl. 50 odst. 1 a 5Chatbot na webu a AI asistent na WhatsAppu

Od 2. 8. 2026 musí být člověk, který komunikuje se systémem AI, o tom vyrozuměn, pokud to není zřejmé přiměřeně informovanému, pozornému a obezřetnému člověku. Informace musí přijít nejpozději při první interakci, jasným a rozlišitelným způsobem a v přístupné podobě (čl. 50 odst. 5).

• Týká se chatbotů na webu, AI asistentů odpovídajících na poptávky z portálů, automatických odpovědí na WhatsAppu i hlasových botů, kteří volají zájemcům nebo domlouvají prohlídky.
• Povinnost má formálně poskytovatel systému. Když chatbota kupujete jako hotovou službu, ověřte, že ho dodavatel takto nastavil. Když si ho necháte postavit pod svou značkou, jste poskytovatelem vy.
• AI, která jen připravuje návrh odpovědi a makléř ho před odesláním zkontroluje a pošle jako svůj, chatbotem ve smyslu čl. 50 odst. 1 není. Klient komunikuje s makléřem.

Jak to napsat

Stačí jedna věta na začátek konverzace: „Dobrý den, jsem virtuální asistent kanceláře XY a odpovídám pomocí umělé inteligence. Kdykoli vás přepojím na makléře.“ U hlasového bota totéž hned v první větě hovoru.

čl. 3 bod 60 a čl. 50 odst. 4AI fotky, virtuální home staging a vizualizace

Pro realitní praxi je to nejdůležitější ustanovení.

„deep fake“ obrazový, zvukový nebo video obsah vytvořený nebo manipulovaný umělou inteligencí, který se podobá existujícím osobám, objektům, místům subjektům či událostem a který by se dané osobě mohl nepravdivě jevit jako autentický nebo pravdivý

čl. 3 bod 60

„Subjekty zavádějící systém AI, který vytváří obrazový, zvukový nebo video obsah představující tzv. ‚deep fake‘ nebo s ním manipuluje, musí zveřejnit, že obsah byl uměle vytvořen nebo s ním bylo manipulováno.“

čl. 50 odst. 4

Nejde tedy jen o falešná videa politiků. Definice výslovně zahrnuje místa a objekty, tedy i fotografii skutečného bytu, do kterého AI dokreslila nábytek. Tuto povinnost má od 2. 8. 2026 přímo kancelář jako zavádějící subjekt, ne výrobce nástroje. Že definice nepokrývá jen lidi, ale i realistická zobrazení existujících objektů a míst, potvrzuje i Evropská komise v pokynech k transparentnosti podle čl. 50 z července 2026.

AI fotky vytvořené před 2. 8. 2026 podle Komise zpětně označovat nemusíte, Komise to ale doporučuje. U inzerátů, které jsou stále online, je nejjednodušší doplnit označení při nejbližší aktualizaci.

Co označit

• Virtuální home staging skutečné nemovitosti, tedy dokreslený nábytek, vymalované stěny nebo nová podlaha.
• AI výměna oblohy, zelený trávník místo blátivé zahrady nebo odstranění sloupu elektrického vedení, sousední stavby nebo parkoviště.
• Odstranění vlhkosti, prasklin nebo opotřebení.
• AI vizualizace rekonstrukce („takhle by to mohlo vypadat“) založená na fotce skutečného prostoru.
• AI video prohlídka vytvořená z fotek, pokud ukazuje něco, co v nemovitosti není.

Co označovat nemusíte

• Běžné úpravy jasu, kontrastu, vyrovnání perspektivy nebo HDR. Nevytvářejí nepravdivý dojem, že fotka zachycuje něco jiného, takže nejde o deep fake.
• Vizualizace vytvořené architektem nebo vizualizérem bez AI. Ty AI Act neřeší. Pokud by ale mohly působit jako fotografie skutečného stavu, označte je jako vizualizaci, jinak riskujete klamavou obchodní praktiku.

Jak to udělat

• Popisek přímo na obrázku nebo bezprostředně u něj: „Vizualizace upravená umělou inteligencí, skutečný stav na předchozí fotografii.“ Poznámka na konci popisu inzerátu nestačí, protože portál zobrazuje fotky zvlášť.
• Vždy zveřejněte i originální fotku stejného prostoru.
• Upravené fotky si archivujte spolu s originály. Při reklamaci od kupujícího prokážete, co klient viděl.

Neoznačený home staging je problém i bez AI Actu. Fotografie, která skrývá vadu nebo slibuje něco, co v nemovitosti není, může být klamavou obchodní praktikou podle zákona o ochraně spotřebitele. Pokud fotka zakrývá vadu, o které jste věděli, a se zájemcem máte smlouvu o realitním zprostředkování, můžete porušit i informační povinnost podle § 12 zákona o realitním zprostředkování. AI Act k tomu přidává výslovnou povinnost označení.

čl. 50 odst. 4Texty inzerátů, e-maily a příspěvky z ChatGPT

• Povinnost označit AI text se podle čl. 50 odst. 4 týká jen textu, který se zveřejňuje za účelem informování veřejnosti o záležitostech veřejného zájmu. I tehdy neplatí, pokud text prošel lidským přezkumem nebo redakční kontrolou a za jeho zveřejnění nese redakční odpovědnost konkrétní osoba nebo firma. Popis bytu ani e-mail klientovi takové texty nejsou. AI Act jejich označení nevyžaduje.
• Strojově čitelné označení AI textů a obrázků (vodoznak v datech souboru) je povinnost poskytovatele, tedy výrobce nástroje, ne kanceláře (čl. 50 odst. 2).
• Za obsah odpovídáte vy. Jazykové modely si běžně vymýšlejí výměru, rok rekonstrukce, energetickou třídu, vzdálenost k metru nebo „klidnou lokalitu“. Chyba v inzerátu je vaše chyba, ne chyba nástroje.

Pravidlo pro kancelář: každý AI text před zveřejněním porovnat s listem vlastnictví, PENB, výkresy a vlastní prohlídkou. Fakta do zadání vkládejte vy, AI má jen formulovat.

čl. 50 odst. 4Hlasový klon a AI video s makléřem

• Video, ve kterém mluví AI avatar makléře, nebo hlasová zpráva vytvořená klonem hlasu je deep fake. Od 2. 8. 2026 musí být označena.
• Mírnější režim pro zjevně umělecká, tvůrčí, satirická nebo fiktivní díla, kde stačí upozornit způsobem, který dílu nebrání, se tu neuplatní. Prezentace nemovitosti je obchodní sdělení.
• K vytvoření avatara podle podoby nebo klonu hlasu potřebujete svolení dotyčného člověka (podoba podle § 84 a 85, hlas jako projev osobní povahy podle § 81 a 86 občanského zákoníku, a GDPR).
• Svolení lze podle § 87 odst. 1 občanského zákoníku kdykoli odvolat, i když bylo uděleno na určitou dobu. Smlouvou to nevyloučíte, nanejvýš může vzniknout nárok na náhradu škody podle § 87 odst. 2. Počítejte s tím, že avatar budete muset stáhnout, typicky při konci spolupráce.

příloha III bod 5 písm. b) a čl. 26, 27Prověrky nájemníků a bonita zájemců

Jako vysoce rizikové nařízení označuje AI systémy, které hodnotí úvěruschopnost fyzických osob nebo jejich úvěrové bodování. Výjimkou je odhalování finančních podvodů. Povinnosti pro vysoce rizikové systémy platí od 2. 12. 2027.

„… systémy AI používané k hodnocení rizika úvěrů nebo úvěruschopnosti fyzických osob, protože určují přístup těchto osob k finančním zdrojům nebo k základním službám, jako je bydlení, elektřina a telekomunikační služby.“

bod 58 odůvodnění

Že sem patří i prověrka platební schopnosti nájemníka, je náš výklad. Opírá se o tento bod odůvodnění, který bydlení výslovně zmiňuje.

• Týká se to nástrojů, které z výpisů z účtu, registrů nebo dalších dat počítají, zda nájemník zvládne platit nájem, a vrací skóre nebo doporučení „schválit / zamítnout“.
• Kancelář, která takový nástroj použije, bude muset mimo jiné zajistit lidský dohled kompetentní osobou, používat systém podle návodu, uchovávat automaticky generované protokoly systému, které má pod kontrolou, nejméně 6 měsíců a informovat zájemce, že je při rozhodování o něm použit vysoce rizikový systém AI (čl. 26 odst. 6 a 11). U bonity fyzických osob navíc musí před nasazením provést posouzení dopadu na základní práva (čl. 27).
• Povinnosti má zavádějící subjekt, tedy ten, kdo nástroj používá pod svou kontrolou. Prověřuje-li nájemníky kancelář vlastním nástrojem, je to kancelář, včetně posouzení dopadu podle čl. 27. Používá-li nástroj sám pronajímatel, který pronajímá podnikatelsky, je to on.
• Odmítnutý zájemce bude mít právo na jasné a smysluplné vysvětlení, jakou roli AI v rozhodnutí hrála a na čem rozhodnutí stojí (čl. 86).
• Už dnes platí čl. 22 GDPR: rozhodnutí založené výhradně na automatizovaném zpracování s právními nebo podobně významnými účinky je přípustné jen ve výjimkách (smlouva, výslovný souhlas, zákon) a se zárukami. Podle Soudního dvora EU (C-634/21 SCHUFA) může být takovým rozhodnutím už samotné skóre, pokud na něm rozhodnutí někoho jiného rozhodujícím způsobem závisí. Týká se to i makléře, který pronajímateli „jen předá skóre“.
• Antidiskriminační zákon se výslovně vztahuje i na přístup k bydlení (§ 1 odst. 1 písm. j) zákona č. 198/2009 Sb.).

Praktické doporučení: AI může připravit podklady (shrnout výpis, upozornit na nesrovnalosti), ale o nájemníkovi rozhoduje makléř nebo pronajímatel a důvody si zapíše. Do roku 2027 si tak zvyknete na postup, který bude povinný.

příloha III bod 4 a čl. 26Nábor makléřů, hodnocení výkonu a přidělování leadů

Druhá oblast, kde se realitní kanceláře dostanou k vysoce rizikové AI dřív, než by čekaly. Nařízení sem řadí AI používanou:

• při náboru: cílení inzerátů na pozice, třídění životopisů, hodnocení uchazečů;
• při rozhodování o podmínkách pracovněprávních vztahů, postupu v zaměstnání nebo jejich ukončení;
• při přidělování úkolů na základě individuálního chování, osobnostních rysů nebo charakteristik a při sledování a hodnocení výkonnosti a chování lidí.

Na co si dát pozor

• CRM, které automaticky rozděluje leady podle toho, jak který makléř uzavírá obchody, nebo hodnotí makléře skóre, je typický případ. Systém z přílohy III, který profiluje fyzické osoby, je vždy vysoce rizikový. Výjimky podle čl. 6 odst. 3, například pro „úzce zaměřený procesní úkol“, se na něj nevztahují.
• Na spolupracující makléře na IČO se nespoléhejte jako na výjimku. Český text přílohy III mluví o „pracovněprávních vztazích“, anglický o „work-related relationships“ a nadpis bodu 4 zahrnuje i „přístup k samostatné výdělečné činnosti“. Také český antidiskriminační zákon chrání přístup k podnikání a jiné samostatné výdělečné činnosti (§ 1 odst. 1 písm. b) zákona č. 198/2009 Sb.). Hranice zatím není vyjasněná.
• Od 2. 12. 2027 musí kancelář jako zaměstnavatel před nasazením informovat zástupce zaměstnanců a dotčené pracovníky (čl. 26 odst. 7). Makléře na IČO informujte také, protože i oni jsou systému vystaveni (čl. 26 odst. 11).
• Prostý přehled obchodů za měsíc nebo ruční rozdělování leadů podle pravidel (lokalita, typ nemovitosti, služba) pod přílohu III nespadá.

Než podepíšete nový CRM nebo náborový nástroj, zeptejte se dodavatele písemně: rozhoduje systém o lidech pomocí AI? Je vysoce rizikový podle přílohy III? Bude mít do prosince 2027 označení CE a návod pro zavádějící subjekty?

čl. 5Zakázané postupy: co nesmíte vůbec

Zákazy platí od 2. 2. 2025 a mají nejvyšší pokuty. V realitách se nejčastěji týkají těchto situací:

• Odvozování emocí na pracovišti (čl. 5 odst. 1 písm. f). Nástroje pro analýzu hovorů, které z hlasu nebo obličeje vyhodnocují emoce vlastních makléřů či asistentek („makléř byl ve stresu“, „málo nadšení“), jsou zakázané. Výjimky existují jen z lékařských nebo bezpečnostních důvodů. Systém rozpoznávání emocí je definován jako práce s biometrickými údaji (čl. 3 bod 39), takže přepis hovoru a shrnutí jeho obsahu zakázané nejsou.
• Emoce klientů a zájemců zákaz na pracovišti nepokrývá. Analýza jejich emocí při hovorech tedy zakázaná není, ale o provozu takového systému je musíte od 2. 8. 2026 informovat (čl. 50 odst. 3). Systémy rozpoznávání emocí jsou navíc vysoce rizikové (příloha III bod 1 písm. c), s povinnostmi od 2. 12. 2027.
• Zneužívání zranitelnosti (čl. 5 odst. 1 písm. b). AI, která využívá zranitelnosti lidí kvůli věku, zdravotnímu postižení nebo specifické sociální či ekonomické situaci a podstatně naruší jejich chování tak, že jim nebo jiné osobě způsobí nebo s přiměřenou pravděpodobností může způsobit významnou újmu. Typicky automatizované přesvědčování seniorů nebo dlužníků s exekucí k rychlému prodeji pod cenou.
• Podprahové, manipulativní a klamavé techniky (čl. 5 odst. 1 písm. a), které podstatně naruší chování člověka a jemu nebo jiným způsobí nebo s přiměřenou pravděpodobností mohou způsobit významnou újmu.
• Biometrická kategorizace (čl. 5 odst. 1 písm. g), která na základě biometrických údajů, například obličeje z fotek, odvozuje rasu, politické názory, náboženské přesvědčení nebo sexuální orientaci, třeba při výběru nájemníků.
• Sociální skóring (čl. 5 odst. 1 písm. c): hodnocení lidí podle jejich sociálního chování nebo osobních vlastností (sociální sítě, recenze), které vede ke znevýhodnění v nesouvisejícím kontextu nebo k zacházení nepřiměřenému jejich chování.

GDPR, AML, spotřebitelské právoCo AI Act neřeší, ale vás se týká

• Osobní údaje v promptech. Listy vlastnictví, rodná čísla, kopie dokladů nebo výpisy z účtu do bezplatné verze chatbota nepatří. Používejte firemní verze se smlouvou o zpracování osobních údajů a vypnutým tréninkem na vašich datech. Je to povinnost podle GDPR, ne podle AI Actu.
• AML a mlčenlivost. Údaje z identifikace a kontroly klienta jsou osobní údaje a podléhají GDPR. Informace o podezřelém obchodu a jeho oznámení navíc podléhají přísné mlčenlivosti podle § 38 AML zákona a do žádného AI nástroje nepatří.
• Klamavá reklama. Zda inzerát klame, posuzuje Česká obchodní inspekce podle zákona o ochraně spotřebitele, bez ohledu na to, kdo ho napsal.
• Autorská práva. Nechat AI „přepsat“ cizí inzerát nebo upravit cizí fotky neznamená, že je smíte použít.

čl. 99Pokuty a kdo bude kontrolovat

• U malých a středních podniků, tedy u naprosté většiny realitních kanceláří, se uplatní nižší z obou částek (čl. 99 odst. 6). Sankční pravidla musí zohlednit zájmy malých a středních podniků a jejich ekonomickou životaschopnost (čl. 99 odst. 1) a výše pokuty se odvíjí i od velikosti a obratu (čl. 99 odst. 7).
• Návrh zákona o implementaci předpisu Evropské unie v oblasti umělé inteligence a o změně některých souvisejících zákonů schválila vláda 9. 11. 2026 a míří do Poslanecké sněmovny. Hlavním dozorovým orgánem a jednotným kontaktním místem má být Český telekomunikační úřad. Povinnosti z nařízení ale platí už teď.
• Reálnější než pokuta od dozorového orgánu je u kanceláří spor s klientem. Neoznačená AI fotka nebo vymyšlený údaj v inzerátu jsou argument pro slevu z kupní ceny, odstoupení od smlouvy nebo odmítnutí provize.

kontrolní seznamPostup pro realitní kancelář v 10 krocích

1. Seznam AI nástrojů. Kdo co používá, k čemu a jaká data do toho vkládá. Včetně AI funkcí v CRM, na portálech a v telefonii.
2. Interní pravidlo pro AI na jednu až dvě strany: schválené nástroje, co se do nich nesmí vkládat, kdo kontroluje výstupy, jak se označuje.
3. Školení makléřů a asistentek v oblasti AI s doloženou účastí (čl. 4), například bezplatným kurzem Jeden den makléře s AI. Při nástupu nového makléře ho zopakujte.
4. Chatbot a hlasový bot: úvodní věta, že jde o AI, a možnost přepojení na člověka (čl. 50 odst. 1).
5. AI fotky a home staging: popisek přímo na obrázku, vždy i originální fotka, archiv originálů (čl. 50 odst. 4).
6. Kontrola faktů v každém AI textu proti LV, PENB a výkresům před zveřejněním.
7. Avatary a klony hlasu: písemný souhlas, označení ve videu, řešení po konci spolupráce.
8. Analýza hovorů: ověřte u dodavatele, že nástroj neodvozuje emoce vašich lidí (čl. 5 odst. 1 písm. f). Pokud ano, funkci vypněte.
9. Nábor, hodnocení, leady a bonita nájemníků: zmapujte, kde AI rozhoduje o lidech, a do 2. 12. 2027 připravte lidský dohled, informování a dokumentaci, nebo takové funkce nepoužívejte.
10. Smlouvy s dodavateli AI: zpracovatelská smlouva podle GDPR, kde jsou data uložená, zda se na nich trénuje a kdo odpovídá za soulad s AI Actem.

Kroky 1 až 5 zvládne kancelář za jedno odpoledne a pokryjí povinnosti, které platí už dnes. Pokud chcete interní pravidlo nebo kontrolu smluv s dodavateli AI na míru vaší kanceláři, napište nám.

FAQČasté otázky makléřů k AI Actu

Vztahuje se AI Act i na makléře na IČO?

Ano. Kdo používá AI při podnikání, je zavádějící subjekt. Výjimka je jen pro čistě osobní neprofesionální činnost.

Musím označit virtuální home staging?

Ano, pokud ho vytvořila AI a zobrazuje skutečnou nemovitost tak, že může působit jako fotografie. Od 2. 8. 2026 to vyžaduje čl. 50 odst. 4. Neoznačená úprava navíc může být klamavou obchodní praktikou.

Musím označit AI fotky z inzerátů vytvořených před 2. 8. 2026?

Zpětně ne, Komise to ale doporučuje. Označení doplňte při nejbližší aktualizaci inzerátu.

Musím psát pod inzerát, že text napsal ChatGPT?

Podle AI Actu ne. Označení AI textu se vyžaduje jen u textů o záležitostech veřejného zájmu, a i u nich ne, když prošly lidskou redakční kontrolou. Za správnost inzerátu ale odpovídáte vy.

Je AI Act odložený?

Jen částečně. Digital Omnibus (nařízení (EU) 2026/1744) posunul povinnosti pro vysoce rizikové systémy z přílohy III na 2. 12. 2027. Zákazy platí od února 2025 a označování chatbotů a deep fakes od 2. 8. 2026.

Potřebuje realitní kancelář pověřence pro AI?

Ne. AI Act na rozdíl od GDPR žádnou takovou funkci nezavádí. Stačí, aby někdo v kanceláři měl seznam nástrojů a pravidla na starosti.

Smím do ChatGPT nahrát list vlastnictví nebo kupní smlouvu?

AI Act to nezakazuje, ale řeší to GDPR a mlčenlivost. Používejte jen firemní verzi se smlouvou o zpracování a bez tréninku na vašich datech, a vkládejte jen to, co úkol skutečně vyžaduje.