Zákon o realitním zprostředkování v praxi makléře

§ 4Úschova: co makléř smí a co ne

„Realitní zprostředkovatel v rámci zprostředkovávané záležitosti není oprávněn nabízet a) úschovu za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy, b) zprostředkování poskytnutí takové úschovy někým jiným než bankou, zahraniční bankou vykonávající v České republice činnost prostřednictvím pobočky, notářem, advokátem nebo v souvislosti s exekučním, soudním nebo jiným řízením soudním exekutorem.“

§ 4 odst. 1

Co to znamená v obchodě

• Kupní cenu klientovi doporučujte uložit do advokátní, notářské nebo bankovní úschovy. Jiného uschovatele nabízet nesmíte.
• Vlastní úschovu smí kancelář poskytnout jen na písemnou žádost zájemce na samostatné listině a jen za těchto podmínek: písemná smlouva o úschově, samostatný účet úschovy pro každého uschovatele vedený na jméno zprostředkovatele zapsaného ve veřejném rejstříku, informace bance, že peníze patří třetí osobě, evidence úschov a oznámení živnostenskému úřadu při první úschově (§ 4 odst. 2 a 4). Makléř, který není zapsaný ve veřejném rejstříku, například v obchodním rejstříku, úschovu poskytnout nemůže.
• Peníze se do úschovy přijímají i z ní vydávají jen bezhotovostně (§ 4 odst. 3) a nesmí se použít jinak než k účelu realitní smlouvy (§ 4 odst. 5). Nejvyšší soud potvrdil odsouzení makléře za zpronevěru, když peníze z úschovy použil k jinému účelu (NS 11 Tdo 933/2022).
• Porušení § 4 je přestupek s pokutou do 500 000 Kč (§ 21).

V praxi je nejjednodušší cestou advokátní úschova: každý obchod má vlastní účet, výplatu schvalují dva lidé a klient vidí stav online.

§ 9–10, 14–16Smlouva o realitním zprostředkování

„Smlouva o realitním zprostředkování vyžaduje písemnou formu.“

§ 9 odst. 2

Co musí obsahovat

• Označení předmětu převodu nebo užívání, kupní cenu nebo nájemné (případně způsob jejich určení) a výši provize nebo způsob jejího určení (§ 10 odst. 1).
• Když předmět nebo cena ještě nejsou známé, stačí je ujednat obecně (§ 10 odst. 2).
• Bez těchto údajů je smlouva neplatná. Neplatnost ale může namítnout jen zájemce (§ 10 odst. 3).

Na co si dát pozor

• Smlouva o zprostředkování nesmí být ve stejné listině jako realitní smlouva (§ 15). Rezervační nebo kupní smlouva je vždy samostatný dokument.
• Spotřebiteli nelze ve smlouvě uložit povinnost uzavřít realitní smlouvu ani smlouvu o smlouvě budoucí (§ 14).
• Týká se to i trojstranných rezervačních a blokačních smluv a dohod o koupi. Vůči kupujícímu jsou smlouvou o realitním zprostředkování. K sankci za to, že spotřebitel kupní smlouvu neuzavře, se nepřihlíží a rezervační poplatek se vrací, i když je ve smlouvě nazván „provizí“ (NS 33 Cdo 1507/2022, NS 28 Cdo 3117/2024, ÚS III.ÚS 2377/25).
• Pokud jedna listina obsahuje zprostředkování a zároveň závazek uzavřít kupní smlouvu, jde o zakázané spojení podle § 15 a smlouva je neplatná včetně smluvní pokuty (ÚS IV.ÚS 1138/25).
• Ke splnění nebo zajištění dluhu spotřebitele nelze použít směnku ani šek (§ 16).

Smlouvu se zájemcem a rezervační smlouvu může klient podepsat elektronicky přes MůjPodpis. Kupní smlouvu podepisuje osobně.

§ 11Výpis z katastru ke smlouvě

„Výpis z veřejného seznamu podle odstavce 1 musí prokazovat stav evidovaný v tomto seznamu ne starší než 3 pracovní dny přede dnem uzavření smlouvy o realitním zprostředkování.“

§ 11 odst. 2

• Zájemci o koupi nebo nájem, se kterým uzavíráte smlouvu o realitním zprostředkování (tedy i trojstrannou rezervační smlouvu), předáte výpis nejpozději v den jejího uzavření (§ 11 odst. 1).
• Výpis smí být pořízen dálkovým přístupem a prostě vytištěn (§ 11 odst. 2). Snímek z veřejného nahlížení do katastru výpisem není.
• Když výpis nepředáte, může zájemce od smlouvy odstoupit do 14 dnů od jejího uzavření (§ 11 odst. 3).

Ve vašich obchodech si výpis z katastru stahujeme sami, i s vlastníky a nabývacími tituly.

§ 12–13Informační povinnost vůči zájemci

• Zájemce o nabytí musíte informovat o závadách a omezeních, které plynou z veřejných seznamů, i o těch, o kterých jste věděli nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti vědět měli (§ 12 odst. 1).
• Když konkrétní nemovitost při podpisu smlouvy ještě není známá, předáte informace i výpis do 14 dnů ode dne, kdy známá je (§ 12 odst. 2).
• Pokud máte provizi sjednanou i s druhou stranou ke stejné nemovitosti, musíte zájemci sdělit její výši nebo způsob určení (§ 12 odst. 3).
• Prověřte i veřejnoprávní omezení, například územní plán nebo ochranu přírody. Nejvyšší soud ponechal v platnosti rozsudek, podle kterého měl makléř zájemce informovat o stanovisku orgánu ochrany přírody k zastavitelnosti pozemku (NS 33 Cdo 2319/2025).
• Když informace nedostane včas, může zájemce od smlouvy odstoupit (§ 12 odst. 4).
• Prohlásil-li zájemce, že se s písemnostmi seznámil, a jsou o tom vážné pochybnosti, musíte to prokázat vy (§ 13). Předání si proto dokládejte.

§ 17–18Výhradní zprostředkování a výpověď

„Výhradní realitní zprostředkování lze se zájemcem, který je spotřebitelem, ujednat jen na dobu určitou, nejdéle však na dobu 6 měsíců. Tato doba může být opakovaně prodloužena. Prodloužení lze ujednat nejdříve 30 dnů přede dnem uplynutí ujednané doby.“

§ 17 odst. 4

• Ujednání o výhradě může nabýt účinnosti nejdříve dnem uzavření smlouvy o zprostředkování ke stejné nemovitosti (§ 17 odst. 2).
• Když je výhrada mimo smlouvu o zprostředkování, platí pro ni také písemná forma (§ 17 odst. 3).
• Když výhradu se spotřebitelem sjednáte na delší dobu, k ujednání o výhradě se nepřihlíží. Zbytek smlouvy platí dál jako nevýhradní zprostředkování (NS 33 Cdo 2339/2025).
• Smluvní pokuta za nesoučinnost u výhradního zprostředkování přestane vznikat, jakmile spotřebitel oznámí, že nemovitost prodávat nebude. Krajský soud v Praze označil pokutu ve výši celé provize za nepřiměřenou a ve spotřebitelské věci ji nesnížil, ale nepřiznal vůbec (KS Praha 21 Co 302/2024).
• Smlouva se spotřebitelem na dobu neurčitou smí mít výpovědní dobu nejvýše 1 měsíc (§ 18).

Přesně tuhle otázku najdete v ukázce ze zkoušky Realitní zprostředkovatel. Vyzkoušejte si ji.

§ 19Provize a záloha na provizi

„Je-li se zájemcem, který je spotřebitelem, ujednána záloha na provizi, nesmí činit více než dvě třetiny ujednané provize.“

§ 19 odst. 3

• Provize je splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy (§ 19 odst. 1).
• Dřívější splatnost lze sjednat jen s výslovným poučením ve smlouvě, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy, a nejdříve k obstarání příležitosti k jejímu uzavření (§ 19 odst. 2).
• Poučení musí být samostatné. Samotná klauzule o „odměně za obstarání příležitosti“ ho nenahradí. Bez poučení se k ujednání o dřívější splatnosti nepřihlíží a zálohu musíte vrátit. Neplatí výjimka ani v případě, že se klient choval nepoctivě (NS 33 Cdo 2423/2025, NS 33 Cdo 3101/2025).
• Provize, která se má platit proto, že spotřebitel realitní smlouvu neuzavřel, obchází § 14. To platí i tehdy, když smlouva poučení obsahuje (NS 33 Cdo 2779/2024).
• Když se realitní smlouva uzavře až po zániku zprostředkování kvůli vaší nečinnosti, pochybení nebo chybějící součinnosti, nemáte vůči spotřebiteli na provizi nárok (§ 19 odst. 4).

§ 5–8Bezúhonnost a povinné pojištění

• Realitní zprostředkovatel musí být bezúhonný; u právnické osoby i její skutečný majitel a statutáři (§ 5).
• Povinné pojištění odpovědnosti s limitem nejméně 1 750 000 Kč na jednu pojistnou událost a 3 500 000 Kč pro souběh událostí v roce; spoluúčast nejvýše 5 000 Kč nebo 1 % z plnění (§ 7 odst. 1 a 2).
• Kopii pojistné smlouvy předložíte ministerstvu pro místní rozvoj do 10 pracovních dnů od uzavření, stejně tak změny limitu nebo spoluúčasti (§ 7 odst. 4).
• Makléř, který jedná jen jménem kanceláře nebo pod její značkou na základě písemné smlouvy, má limity poloviční (§ 7 odst. 5).
• Pojistku musíte zájemci na vyžádání předložit (§ 8).

§ 20–22Kontrola a pokuty

Bezúhonnost a úschovy kontroluje živnostenský úřad, pojištění ministerstvo pro místní rozvoj (§ 20).

živnostenský zákonOdborná způsobilost makléře

Realitní zprostředkování je vázaná živnost a vyžaduje odbornou způsobilost. Jednou z cest je profesní kvalifikace Realitní zprostředkovatel (66-042-M). Přípravu i zkoušku vede Akademie Dr. Bacon.